TIỀN THUÊ VỀ, KHOẢN NÀO CHƯA ĐƯỢC TIÊU?

Trước hết, tách vốn ban đầu khỏi chi phí hằng năm. Tiền mua, hoàn thiện và trang bị căn nhà thuộc ngân sách đầu tư. Phí chủ nhà chịu, sửa chữa và tìm khách thuộc ngân sách vận hành.

Tiền cọc có nghĩa vụ hoàn trả không phải doanh thu thuê. Tương tự, khoản dành để thay thiết bị vẫn nằm trong tài khoản, nhưng nên giữ riêng. Đó là quỹ dự phòng, chưa phải chi phí đã phát sinh.

Với The Glamour, hãy xác nhận tiêu chuẩn bàn giao và thời điểm căn đủ điều kiện khai thác. Bài tính dưới đây bắt đầu khi nhà đã sẵn sàng cho thuê; chưa bao gồm thời gian chờ bàn giao hoặc hoàn thiện.

THU 150 TRIỆU, VÌ SAO CHỈ CÒN 105?

Toàn bộ số tiền sau là giả định để học cách tính, không phải báo giá The Glamour. Trong kỳ 12 tháng, giả sử giá thuê 15 triệu/tháng và thu đủ tiền 10 tháng.

Gọi T là thuế thực phải trả trong kỳ. Tiền còn lại trước trả nợ là 105 − T triệu. Chưa xác định T thì chưa thể gọi 105 triệu là tiền ròng sau mọi nghĩa vụ.

CÓ VAY, TIỀN THUÊ CÓ ĐỦ TRẢ NỢ?

Tiếp tục giả định ngân hàng thu 120 triệu trong năm: 72 triệu lãi và 48 triệu gốc. Khi đó:

Trả gốc làm giảm dư nợ, nhưng vẫn lấy tiền khỏi tài khoản. Vì vậy, không được chỉ trừ lãi khi kiểm tra khả năng trả nợ. Cũng không gọi toàn bộ tiền trả gốc là chi phí tạo lợi nhuận.

Hãy xin lịch trả nợ từng tháng, cả giai đoạn sau ưu đãi. Số bình quân năm có thể che một tháng thiếu tiền. Ví dụ này không mô tả sản phẩm vay hay chính sách ngân hàng dành cho The Glamour.

THÊM HAI THÁNG TRỐNG, CẦN BÙ BAO NHIÊU?

Giữ nguyên giá thuê và các khoản giả định trên để nhìn riêng tác động của thời gian trống:

Thuế có thể khác giữa các trường hợp. Sửa chữa, phí tìm khách cũng có thể đổi; bảng giữ chúng cố định để dễ so sánh.

Trong mô hình này, cần thu 165 triệu trước thuế để đủ chi, trả nợ và giữ quỹ. Tương đương 11 tháng ở mức 15 triệu. Đây là ngưỡng của giả định, không phải cam kết tìm được khách.

TRƯỚC KHI CHỌN CĂN, CẦN ĐIỀN NHỮNG Ô NÀO?

Muốn tính lợi suất, phải ghi rõ tử số và mẫu số. Tiền còn lại sau trả nợ trên vốn tự có khác với thu nhập vận hành trên tổng vốn đầu tư. Không lấy tiền thuê gộp chia riêng tiền đặt cọc mua nhà.