Sửa nhà không phải lúc nào cũng xin phép. Nhưng nâng tầng là câu chuyện khác.
Thay gạch, sơn lại, sửa điện nước có thể thuộc nhóm miễn giấy phép. Còn đục dầm, cắt sàn, đổi công năng hay nâng thêm tầng thì không thể chỉ gọi chung là “sửa nhà” rồi mặc định được miễn.
30 giây hiểu đúng: hãy nhìn việc bạn định làm, không nhìn tên gọi “sửa nhà”
Căn cứ pháp lý cốt lõi nằm ở Điều 43 Luật Xây dựng 2025
Luật số 135/2025/QH15 có hiệu lực chung từ 01/7/2026. Riêng khoản 2 và khoản 3 Điều 43 — nơi quy định các trường hợp miễn giấy phép và nghĩa vụ thông báo khởi công — đã có hiệu lực từ 01/01/2026.
CÓ THỂ MIỄN
PHẢI KIỂM VỊ TRÍ
KHÔNG DÙNG ĐIỂM h ĐỂ MIỄN
Nguồn chính thức: Luật Xây dựng 135/2025/QH15 trên Cổng Thông tin điện tử Chính phủ.
Nâng thêm 1 tầng: trường hợp nào phải xin phép?
Cách an toàn không phải hỏi “nâng một tầng có xin không?”, mà là đi qua hai lớp kiểm tra.
Bảng tra nhanh: việc nào thường chỉ là sửa, việc nào phải dừng lại kiểm giấy phép?
| Việc dự kiến làm | Có thể dùng điểm h để miễn? | Cách xử lý thận trọng |
|---|---|---|
| Sơn lại tường, thay gạch, thay thiết bị vệ sinh bên trong | Có thể, nếu không đổi công năng/mục đích và không ảnh hưởng kết cấu | Giữ hiện trạng kết cấu; nếu nhà có yêu cầu PCCC hoặc hệ thống kỹ thuật đặc thù thì vẫn phải tuân thủ quy định tương ứng. |
| Thay hệ điện, nước âm tường bên trong | Có thể nếu không ảnh hưởng kết cấu và các điều kiện của điểm h đều đạt | Không tự cắt dầm/cột/sàn để đi đường ống; cần giải pháp kỹ thuật phù hợp. |
| Đập tường ngăn | Chưa thể kết luận | Phải xác định đó có phải tường chịu lực hay không và việc thay đổi có làm đổi công năng chính hay không. |
| Cắt sàn, đục dầm/cột, mở ô cầu thang lớn | Không thể dựa vào điểm h | Đánh giá kết cấu; kiểm trường hợp miễn khác. Nếu không miễn thì xin phép sửa chữa, cải tạo. |
| Sửa mặt tiền tiếp giáp tuyến đường đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc | Không thuộc trường hợp mặt ngoài được nêu tại điểm h | Kiểm quy chế kiến trúc và tình trạng miễn/giấy phép trước khi thi công. |
| Nâng thêm 1 tầng hoặc làm thêm khối phòng trên mái | Không thể dựa vào điểm h | Kiểm điểm g và các trường hợp miễn khác; nếu không thuộc diện miễn thì xin/điều chỉnh giấy phép. |
| Đổi nhà ở thành cơ sở kinh doanh có công năng khác | Không nếu làm thay đổi mục đích/công năng sử dụng | Kiểm xây dựng, đất đai, PCCC và điều kiện chuyên ngành liên quan. |
Nhà đã có giấy phép rồi, đang xây mà muốn nâng thêm tầng thì sao?
Đây thường là bài toán điều chỉnh giấy phép, không phải xin một giấy phép mới từ đầu.
Điều 63 Nghị định 217/2026/NĐ-CP quy định trong quá trình xây dựng, nếu điều chỉnh thiết kế làm thay đổi diện tích xây dựng, số tầng hoặc giải pháp kết cấu chính của công trình thì chủ đầu tư phải đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng.
Ngược lại, nếu công trình đã được cấp giấy phép theo Luật Xây dựng 2014 nhưng nay thuộc đối tượng được miễn theo Luật mới, khoản 3 Điều 95 có quy định chuyển tiếp cho một số trường hợp điều chỉnh thiết kế mà không phải điều chỉnh giấy phép. Hồ sơ cụ thể vẫn cần đối chiếu điều kiện chuyển tiếp trước khi áp dụng.
Nếu phải xin phép sửa chữa, cải tạo: hồ sơ cần chuẩn bị gì?
Điều 61 Nghị định 217/2026/NĐ-CP quy định bộ hồ sơ theo hướng tập trung vào quyền sử dụng đất, hiện trạng và phương án thiết kế sửa chữa.
Theo Mẫu số 01 Phụ lục II ban hành kèm Nghị định 217/2026/NĐ-CP.
Một trong các loại giấy tờ dùng để cấp giấy phép xây dựng theo Điều 55 Nghị định.
Bản vẽ các bộ phận dự kiến sửa chữa/cải tạo và ảnh chụp tối thiểu 10×15 cm của công trình, công trình lân cận trước khi sửa.
Chuẩn bị tương ứng với loại công trình theo quy định về hồ sơ thiết kế của Nghị định.
Nguồn chính thức: Nghị định 217/2026/NĐ-CP trên Cổng Thông tin điện tử Chính phủ.
Nộp ở đâu, ai cấp và bao lâu có kết quả?
Nghị định cũng quy định thủ tục được thực hiện trực tuyến trên Cổng Dịch vụ công quốc gia; trong trường hợp khách quan, đột xuất không thể thực hiện điện tử thì mới thực hiện trực tiếp tại Bộ phận Một cửa hoặc qua bưu chính công ích.
Chụp màn hình lưu lại: cây quyết định trước khi gọi thợ
① Công việc có chỉ là sửa bên trong/mặt ngoài thuộc điểm h không?
② Có thay đổi mục đích, công năng hoặc đụng vào kết cấu chịu lực không?
③ Nếu có nâng tầng/can thiệp lớn: nhà có thuộc một trường hợp miễn khác tại khoản 2 Điều 43 không?
④ Nếu không miễn: công trình đã có giấy phép chưa để xác định xin giấy phép sửa chữa hay điều chỉnh giấy phép?
⑤ Trước khi thi công: chốt hồ sơ thiết kế, hiện trạng và trách nhiệm an toàn với nhà liền kề.
Nếu bạn đang đi từ câu hỏi rộng hơn là “xây nhà có phải xin giấy phép không”, có thể đọc trước bài Xây nhà từ 1/7/2026: trường hợp nào phải xin giấy phép?. Nếu công trình thuộc diện miễn, bài Miễn giấy phép xây dựng có được khởi công ngay? sẽ giúp tách rõ nghĩa vụ khởi công và trách nhiệm an toàn.
Giải đáp nhanh 5 câu chủ nhà hay hỏi
1. Nhà 2 tầng nâng thành 3 tầng, vì vẫn dưới 7 tầng nên chắc chắn được miễn?
Không. Điều kiện “dưới 7 tầng” chỉ là một phần của điểm g. Còn phải kiểm tổng diện tích sàn dưới 500m² và đặc biệt là vị trí công trình có nằm ngoài các khu vực quy hoạch/quản lý kiến trúc được Luật liệt kê hay không.
2. Thay mái tôn hoặc lợp lại mái có phải xin phép?
Nếu chỉ sửa chữa, thay thế vật liệu mà không làm thay đổi công năng, mục đích sử dụng, không ảnh hưởng kết cấu chịu lực và đáp ứng các điều kiện khác của điểm h thì có thể thuộc diện miễn. Nếu nâng mái, tạo thêm không gian sử dụng hoặc can thiệp kết cấu chính thì phải kiểm lại.
3. Đập một bức tường trong nhà có cần xin phép?
Không thể nhìn bằng mắt rồi kết luận. Nếu là tường chịu lực hoặc việc phá tường ảnh hưởng an toàn kết cấu, bạn không còn đáp ứng điều kiện miễn tại điểm h. Nên kiểm bản vẽ kết cấu hoặc nhờ người có chuyên môn xác định trước.
4. Nhà trong hẻm, không nằm mặt tiền đường thì mặc nhiên được miễn?
Không. Điều kiện “mặt ngoài không tiếp giáp đường trong đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc” chỉ thuộc trường hợp sửa mặt ngoài tại điểm h. Nếu bạn nâng tầng hoặc thay đổi quy mô, vẫn phải kiểm các trường hợp miễn khác và điều kiện vị trí quy hoạch.
5. Tôi đã có giấy phép 2 tầng nhưng muốn thêm một tầng trước khi hoàn công?
Thay đổi số tầng trong quá trình xây dựng là một trường hợp Điều 63 Nghị định 217/2026/NĐ-CP xác định phải đề nghị điều chỉnh giấy phép, trừ khi hồ sơ của bạn thuộc một quy định miễn/chuyển tiếp cụ thể có thể áp dụng.
Một lưu ý về mốc 1/7/2026 mà nhiều bài viết dễ nói thiếu
Bạn có thể xem bài tổng quan Luật Xây dựng 135/2025: người chuẩn bị xây, sửa nhà cần biết gì về giấy phép? để ghép bức tranh về hiệu lực, loại giấy phép và nhóm miễn trước khi xử lý hồ sơ cụ thể.
Nếu bài toán không chỉ là sửa nhà mà là “ở đâu cho ổn định hơn”
Nâng tầng nhà cũ thường kéo theo ba thứ phải tính cùng lúc: kết cấu, thời gian thi công và khoản tiền phát sinh ngoài dự kiến. Nếu gia đình đang cân với một phương án căn hộ 2 phòng ngủ tại khu vực Bình Dương cũ – Hòa Lợi, TP.HCM, có thể mở Unico Thăng Long để tự so vị trí, mặt bằng, tiến độ dự kiến và tổng dòng tiền; các mốc giá/nhận nhà cần kiểm lại theo thông tin hiện hành tại thời điểm tư vấn.
So thêm một phương án trước khi quyết định đập sửa hoặc nâng tầng
Nếu tổng chi phí gia cố kết cấu, thuê chỗ ở tạm và hoàn thiện đang lớn hơn dự tính, có thể đặt con số đó cạnh phương án căn hộ 2 phòng ngủ gần Cổng Đại Nam để có thêm một mốc so sánh về thời gian và dòng tiền — không phải để thay thế quyết định sửa nhà, mà để nhìn đủ phương án.
