Góc Nhìn, Pháp Lý

Công chứng mua bán nhà đất theo giá thị trường: Khai giá thế nào để không dính trốn thuế?

MUA BÁN NHÀ ĐẤT 2026 · KHAI GIÁ & THUẾ

Công chứng mua bán nhà đất theo giá thị trường: Khai giá thế nào để không dính trốn thuế?

Cách an toàn nhất là ghi đúng giá các bên thực tế thỏa thuận và thanh toán. “Ghi thấp cho đỡ thuế” không phải mẹo hợp pháp.

Công chứng mua bán nhà đất theo giá thị trường và cách khai giá đúng để tránh rủi ro trốn thuế

30 giây để hiểu đúng

Giá hợp đồng: nên phản ánh đúng giá giao dịch thực tế.

Thuế TNCN: với cá nhân cư trú, hiện tính bằng 2% × giá chuyển nhượng.

Nếu ghi quá thấp: cơ quan thuế có cơ chế lấy giá theo bảng giá đất/hệ số điều chỉnh và giá tính lệ phí trước bạ đối với phần nhà khi giá hợp đồng thấp hơn mức pháp luật quy định.

Nguồn: Nghị định 253/2026/NĐ-CP — quy định chi tiết Luật Thuế thu nhập cá nhân.

Ba tình huống cần phân biệt

Giá hợp đồng = giá thực trảĐây là cách minh bạch nhất; chứng từ thanh toán nên thống nhất với hợp đồng.
Giá hợp đồng thấp hơn bảng giáGiá tính thuế có thể bị xác định lại theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh (nếu có) và giá tính lệ phí trước bạ nhà.
Giá hợp đồng thấp hơn giá thực tếNếu cố ý khai thấp nhằm giảm nghĩa vụ thuế, giao dịch có thể phát sinh rủi ro bị xem xét hành vi trốn thuế.

Cổng TTĐT Chính phủ — thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản 2026

Điểm dễ hiểu sai nhất

Bảng giá đất không phải “mức giá tối thiểu hợp pháp để ghi vào hợp đồng”. Nó là căn cứ Nhà nước dùng trong các trường hợp luật quy định. Nếu giá thực tế 4 tỷ nhưng hai bên chỉ ghi 2 tỷ để giảm thuế, việc giá 2 tỷ vẫn cao hơn bảng giá đất không làm cho việc khai thấp trở thành hợp pháp.

Quy định xử phạt thuế hiện hành coi hành vi cố ý khai không đúng dẫn đến thiếu thuế, nếu đủ dấu hiệu theo Điều 17, có thể bị xử lý về trốn thuế; ngoài tiền phạt còn phải khắc phục nghĩa vụ thuế theo quy định.

Cổng TTĐT Chính phủ — quy định mới về xử phạt hành vi trốn thuế

Checklist trước khi đi công chứng

  1. Chốt một giá thật: hợp đồng đặt cọc, hợp đồng công chứng và chứng từ thanh toán không nên thể hiện các mức giá mâu thuẫn.
  2. Ước tính thuế trước: kiểm giá hợp đồng và đối chiếu bảng giá đất 2026 dùng để tính gì.
  3. Giữ chứng từ: sao kê chuyển khoản, biên nhận và thỏa thuận thanh toán để chứng minh dòng tiền nếu cần đối chiếu.

Nếu mua để ở, đừng chỉ so giá công chứng

Người mua nên so cả pháp lý, dòng tiền và loại tài sản. Nếu đang cân nhắc một phương án căn hộ thay vì mua đất riêng, có thể xem thông tin Unico Thăng Long hoặc phương án căn NOXH 2PN Hòa Lợi với khoảng 300 triệu ban đầu để so tổng ngân sách theo mục tiêu ở thật.

Đọc tiếp

Bảng giá đất 2026 dùng để tính gì? Sổ đỏ đứng tên một người: bán nhà đất có cần vợ/chồng cùng ký? Đất nằm trong quy hoạch có mua bán được không?