Giữ 5% tiền mua nhà đến khi có sổ: Ai giữ, áp dụng với ai?

Cơ chế này có áp dụng cho mọi dự án?

Khoản 3 Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản điều chỉnh thanh toán mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai. Khi chưa được cấp Giấy chứng nhận, bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.

Tờ trình ngày 22/10 nêu phương án bảo đảm khoản 5% bằng tài khoản phong tỏa hoặc thỏa thuận. Báo cáo thẩm tra đề nghị làm rõ nguyên tắc quản lý và xử lý rủi ro.

Dự thảo còn làm rõ phạm vi không áp dụng với giao dịch nhà ở xã hội, nhà ở chính sách. Người mua cần đọc cơ chế nhà ở tương ứng. Chưa thể coi mọi hợp đồng cũ đã phải chuyển 5% vào ngân hàng.

Chậm bàn giao khác chậm cấp sổ thế nào?

Điều 48 yêu cầu thỏa thuận phạt, bồi thường do chậm bàn giao được ghi trong hợp đồng. Bảo lãnh theo Điều 26 là một cơ chế riêng, với phạm vi và điều kiện cụ thể.

Nếu lựa chọn bảo lãnh, cần kiểm thư bảo lãnh dành cho mình, thời hạn và cách yêu cầu thực hiện. Người mua có thể lựa chọn không có bảo lãnh bằng văn bản; quy định này không áp dụng cho nhà ở xã hội.

Vì vậy, tài khoản giữ 5% không tự trở thành quỹ hoàn trả toàn bộ tiền mua nhà. Cũng không tự sinh một mức phạt khi chủ đầu tư chậm tiến độ.

Nếu bên bán yêu cầu trả đủ để nhận chìa khóa?

Giả định căn hộ thuộc phạm vi Điều 25, người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận. Bên bán gửi yêu cầu nộp đủ 100%, gọi khoản cuối là “tiền giữ hồ sơ”.

Hãy đối chiếu bản chất khoản thu với lịch thanh toán và căn cứ pháp luật. Gửi câu hỏi bằng văn bản, nêu đúng số tiền, điều kiện thu và phương án đề nghị.

Đổi tên khoản tiền chưa đủ để làm rõ tính hợp lệ. Ngược lại, người mua không nên tự dừng mọi khoản đã đến hạn đúng luật. Với hợp đồng đang tranh chấp, cần tư vấn trên bộ hồ sơ cụ thể.

Căn cứ và giới hạn

Kiểm 23/10/2026: Điều 25, 26, 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2023; mẫu hợp đồng theo Nghị định 96/2024 trên Cổng Chính phủ; tờ trình và báo cáo thẩm tra ngày 22/10. Nội dung phong tỏa 5% và cắt thủ tục là đề xuất. Ví dụ tiền và yêu cầu thanh toán là giả định.