Có hai, ba thửa đất cùng có nhu cầu lên thổ cư, thậm chí nằm ở các tỉnh khác nhau: nên nộp hồ sơ thửa nào trước để không “dùng mất” ưu đãi? Đây là câu hỏi đáng tính trước khi ký đơn, bởi chính sách mới không cho chia ưu đãi đều cho nhiều thửa.
Theo Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP, nếu một hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất đủ điều kiện và được phép chuyển mục đích theo chính sách này thì được lựa chọn 01 thửa đất để áp dụng cách tính ưu đãi. Việc lựa chọn có thể thực hiện kể cả khi các thửa nằm ở nhiều tỉnh, thành khác nhau. Sau lần đó, chuyển tiếp trên chính thửa đã chọn hoặc chuyển một thửa khác thì phần nghĩa vụ theo cơ chế này được tính ở mức 100% chênh lệch.
Không phải cứ có nhiều sổ là được “chọn sổ đắt nhất”
Quyền lựa chọn chỉ có ý nghĩa sau khi từng thửa vượt qua hai lớp kiểm tra. Lớp thứ nhất là nguồn gốc và loại đất phải thuộc trường hợp tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15. Lớp thứ hai là thửa đó phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích.
Nhóm thường gặp gồm: đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất; hoặc đất có nguồn gốc là vườn, ao gắn liền đất ở nhưng đã tách ra để chuyển quyền; hoặc do đơn vị đo đạc trước ngày 01/07/2014 tự đo tách thành thửa riêng. Không nên hiểu rằng mọi đất nông nghiệp đang đứng tên cá nhân đều tự động được hưởng mức 30%.
Nếu chưa chắc thửa của mình có đúng nhóm đất trên, nên đọc trước bài đất nào được tính mức 30% chênh lệch khi lên thổ cư. Còn nếu đang vướng cách chia 30% – 50% – 100% theo hạn mức, xem bài hiểu đúng ba mức thu theo Nghị định 50/2026.
Vậy có nhiều thửa thì nên chọn thửa nào?
Pháp luật cho phép người dân lựa chọn, nhưng không ấn định phải chọn thửa lớn nhất, thửa mua trước hay thửa nơi thường trú. Về mặt tài chính, cách kiểm tra thực tế là so phần tiền được giảm so với trường hợp tính 100% của từng thửa đủ điều kiện.
Chênh lệch đơn giá (D) = Giá đất ở theo bảng giá đất tại thời điểm có quyết định − Giá đất nông nghiệp tương ứng.
Tiền theo mức ưu đãi = 30% × D × diện tích trong hạn mức + 50% × D × phần vượt hạn mức nhưng không quá 1 lần hạn mức + 100% × D × phần vượt tiếp.
Khoản tiết kiệm so với mức 100% = Tiền nếu tính 100% − Tiền theo cơ chế 30%/50%/100%.
Nói đơn giản: nếu hai thửa đều đủ điều kiện, thửa có chênh lệch giá đất lớn và có nhiều diện tích nằm trong hai “vùng” 30% và 50% thường tạo ra khoản giảm lớn hơn. Nhưng vẫn phải đặt cạnh mục đích sử dụng thực tế, khả năng được chuyển và thời điểm dự kiến thực hiện.
Ví dụ: hai thửa đều đủ điều kiện, chọn sai có thể chênh hàng trăm triệu
Ví dụ minh họa, không phải mức giá áp dụng cho mọi địa phương.
| Thửa A | Thửa B | |
|---|---|---|
| Diện tích xin chuyển | 120 m² | 180 m² |
| Hạn mức giả định | 100 m² | 120 m² |
| Chênh lệch giá D | 8 triệu đồng/m² | 12 triệu đồng/m² |
| Nếu tính 100% | 960 triệu | 2,16 tỷ |
| Theo mức 30%/50% | 320 triệu | 792 triệu |
| Khoản tiết kiệm | 640 triệu | 1,368 tỷ |
Thửa A: 100 m² đầu × 8 triệu × 30% = 240 triệu; 20 m² còn lại × 8 triệu × 50% = 80 triệu. Tổng minh họa 320 triệu.
Thửa B: 120 m² đầu × 12 triệu × 30% = 432 triệu; 60 m² còn lại × 12 triệu × 50% = 360 triệu. Tổng minh họa 792 triệu.
Nếu chỉ nhìn số tiền phải nộp, Thửa A “rẻ hơn”. Nhưng nếu mục tiêu là sử dụng một lần ưu đãi sao cho tạo mức giảm lớn hơn so với 100%, thì trong ví dụ này Thửa B tạo khoản tiết kiệm lớn hơn. Đó là lý do cần so khoản giảm, không chỉ nhìn tổng tiền cuối cùng.
5 câu phải trả lời trước khi ghi thửa đất lựa chọn trong đơn
- Thửa này có đúng nguồn gốc đất được hưởng cơ chế không? Kiểm tra giấy chứng nhận, hồ sơ công nhận quyền sử dụng đất, hồ sơ tách thửa cũ và tài liệu địa chính.
- Thửa này đã đủ điều kiện được phép chuyển mục đích chưa? Không nên chỉ tính tiền trên giả định “chắc chắn được lên thổ cư”.
- Từ 01/08/2024 đến nay mình đã từng được áp dụng cơ chế này chưa? Đây là mốc được Nghị định 50 dùng để tính số lần và lựa chọn thửa.
- Hạn mức giao đất ở của nơi có thửa đất là bao nhiêu? Hạn mức dùng để phân phần 30% và 50% do địa phương quy định tại thời điểm có quyết định.
- Khoản tiết kiệm của thửa này so với các thửa còn lại là bao nhiêu? Lập bảng so cùng một công thức để tránh lựa chọn theo cảm tính.
Nhiều thửa ở nhiều tỉnh có được chọn không?
Có. Điều 6 Nghị định 50/2026 nói rõ trường hợp có nhiều thửa đất, kể cả nhiều thửa trong phạm vi nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, thì hộ gia đình, cá nhân được lựa chọn 01 thửa để áp dụng. Điểm quan trọng là các thửa đang đem ra so phải thực sự thuộc trường hợp được phép chuyển theo chính sách.
Việc lựa chọn được thể hiện trong đơn đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất; người đề nghị cam kết và chịu trách nhiệm về nội dung đã khai.
Nếu đã hưởng ưu đãi một thửa rồi mà tiếp tục chọn thửa khác?
Vì vậy, trước khi nộp một hồ sơ mới, đặc biệt với người có nhiều thửa ở nhiều địa phương, nên rà lại toàn bộ quyết định chuyển mục đích từ ngày 01/08/2024 đến nay thay vì chỉ kiểm tra thửa đang cầm sổ.
Trường hợp đã có quyết định chuyển mục đích từ 01/08/2024 đến trước 01/01/2026
Nghị định 50/2026 có cơ chế xử lý chuyển tiếp cho một số trường hợp đã có quyết định trong giai đoạn này. Theo thủ tục được Bộ Tài chính công bố tại Quyết định 1037/QĐ-BTC, trường hợp thuộc các điểm a, b, c, d khoản 2 Điều 12 muốn đề nghị tính hoặc tính lại tiền sử dụng đất phải nộp văn bản chậm nhất trước ngày 01/01/2027.
Nếu hồ sơ của bạn nằm trong giai đoạn chuyển tiếp, nên kiểm tra sớm tình trạng thông báo thuế và số tiền đã nộp, vì đây không phải là trường hợp nên để đến lúc làm thửa khác mới rà lại.
Checklist hồ sơ để tự rà trước khi đi hỏi cơ quan chuyên môn
- Giấy chứng nhận của từng thửa dự kiến chuyển mục đích.
- Tài liệu thể hiện nguồn gốc đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp gắn với thửa có đất ở, nếu thuộc trường hợp này.
- Hồ sơ tách thửa/chuyển quyền cũ hoặc tài liệu đo đạc trước 01/07/2014 nếu thửa đã bị tách riêng.
- Các quyết định cho phép chuyển mục đích từ 01/08/2024 đến nay của chính hộ gia đình/cá nhân.
- Thông báo nộp tiền sử dụng đất và chứng từ đã nộp, nếu có.
- Quy định hạn mức giao đất ở tại địa phương của từng thửa.
- Bảng giá đất áp dụng tại thời điểm dự kiến có quyết định.
30 giây để tự quyết định thứ tự kiểm tra
Nếu đang tính cả chi phí theo bảng giá đất, có thể tham khảo thêm bài cách tính tiền lên thổ cư để không bị “sốc” chi phí. Còn nếu mục tiêu cuối cùng của gia đình là có chỗ ở ổn định thay vì chỉ hoàn thiện pháp lý một thửa đất, trang Unico Thăng Long là một phương án có thể đặt cạnh để so sánh bài toán vốn, tiến độ và nhu cầu ở thật.
- Nghị định 50/2026/NĐ-CP của Chính phủ — ban hành và có hiệu lực từ 31/01/2026.
- Toàn văn và hướng dẫn Điều 6 Nghị định 50/2026.
- Thủ tục tính hoặc tính lại tiền sử dụng đất theo Quyết định 1037/QĐ-BTC.
Đọc tiếp để nhìn đất đai bằng quyền sử dụng thật.
Phần đất nào chịu mức nào khi lên thổ cư? Mức 30%:
Đất nào thực sự thuộc trường hợp được áp dụng? Tách thửa TP.HCM:
Kiểm tra điều kiện trước khi chia đất cho người thân.
Bài viết mang tính thông tin, giúp người đọc tự đối chiếu quy định. Hồ sơ cụ thể cần được cơ quan có thẩm quyền xác nhận theo nguồn gốc đất, quy hoạch, hạn mức và bảng giá đất tại thời điểm giải quyết.
