Pháp Lý, Thị Trường

Tách thửa đất TP.HCM theo Quyết định 67/2026: Bao nhiêu mét vuông mới được tách?

Tách thửa đất TP.HCM: bao nhiêu mét vuông mới được tách?

Câu trả lời không phải một con số duy nhất. Quyết định 67/2026/QĐ-UBND chia đất ở thành 5 khu vực; quan trọng hơn, cả thửa hình thành mới và thửa còn lại sau tách đều phải đạt chuẩn.

Tách thửa đất TP.HCM theo Quyết định 67 năm 2026 và diện tích tối thiểu theo 5 khu vực

Bước 1 — Xác định đúng khu vực, đừng chia theo “cảm giác”

36m²
KV1
rộng & sâu ≥3m
50m²
KV2
rộng & sâu ≥4m
60m²
KV3
rộng & sâu ≥4m
80m²
KV4
rộng & sâu ≥5m
100m²
KV5
rộng & sâu ≥5m

Đây là diện tích tối thiểu của từng thửa sau khi tách, không phải diện tích tối thiểu của thửa đất ban đầu. Vì vậy, một thửa 100m² ở Khu vực 3 không thể mặc nhiên chia 50m² + 50m²; ngược lại, thửa 120m² có thể có phương án 60m² + 60m² nếu đồng thời đạt kích thước, lối đi và các điều kiện khác.

Bước 2 — Qua 3 cửa trước khi kết luận “đủ mét”

Cửa A: Giấy tờ & tình trạng pháp lýThửa đất phải có Giấy chứng nhận, còn thời hạn sử dụng, không bị kê biên/biện pháp khẩn cấp; nếu có tranh chấp thì phần tách phải xác định được ranh giới không tranh chấp.
Cửa B: Lối đi & hạ tầngĐiều 220 Luật Đất đai yêu cầu có lối đi, kết nối với đường giao thông công cộng hiện có, bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết hợp lý.
Cửa C: Quy hoạch & kích thước thực tếKhông chỉ diện tích; chiều rộng, chiều sâu và phần đất bị ảnh hưởng bởi hành lang công trình hoặc quy hoạch đường giao thông cũng cần được kiểm.
Dễ hiểu sai: “đủ 60m²” không đồng nghĩa chắc chắn được tách ở Khu vực 3. Nếu thửa mới chỉ rộng 3,5m hoặc không có lối đi hợp lý thì vẫn có thể không đạt.

Ví dụ thực tế để tự kiểm

Ví dụ 1 — Có khả năng: Thửa 120m² tại Khu vực 3, dự kiến chia 60m² + 60m², mỗi phần rộng 5m, sâu 12m, đều tiếp cận lối đi hợp pháp. Về diện tích và kích thước cơ bản, phương án này có cơ sở để tiếp tục kiểm quy hoạch và hồ sơ.
Ví dụ 2 — Không đạt ngay từ diện tích: Thửa 100m² tại Khu vực 3 chia 50m² + 50m². Dù hình dạng đẹp, cả hai phần đều thấp hơn 60m² nên không đạt mức tối thiểu.
Ví dụ 3 — Đủ diện tích nhưng vẫn “kẹt”: Thửa 160m² dự kiến chia 80m² + 80m² nhưng phần phía trong không có lối đi hợp pháp ra đường công cộng. Cần xử lý bài toán lối đi trước khi nói đến khả năng tách.

Nếu là đất nông nghiệp thì tính khác

500m² với đất trồng cây hằng năm và đất nông nghiệp khác; 1.000m² với đất trồng cây lâu năm, nuôi trồng thủy sản, làm muối và chăn nuôi tập trung. Nếu thửa có nhiều loại đất hoặc dự định vừa tách vừa chuyển mục đích, phải kiểm từng phần đất thay vì lấy một mức chung.

Checklist trước khi thuê đo vẽ

1. Xác định phường/xã hiện tại để biết đúng Khu vực 1–5. 2. Đo thử cả diện tích, chiều rộng, chiều sâu của từng thửa dự kiến. 3. Kiểm lối đi, quy hoạch, tranh chấp và phần đất còn lại. 4. Chỉ thuê đo vẽ chính thức sau khi phương án sơ bộ qua được các cửa trên.

Đọc thêm: bài tổng quan Quyết định 67/2026, bài về lối đi chung.

Nếu mục tiêu cuối cùng là tạo chỗ ở, có thể so cả tổng chi phí tách thửa–xây dựng với Unico Thăng Long hoặc phương án NOXH 2PN Hòa Lợi khoảng 300 triệu ban đầu.

Nguồn pháp lý: Điều 220 Luật Đất đai 2024; Quyết định 67/2026/QĐ-UBND TP.HCM, có hiệu lực 28/8/2026.