QUYẾT ĐỊNH 67/2026 · TP.HCM
Đừng vội tra
36–100m².
QĐ67 có áp dụng
cho đất bạn không?
Có những hồ sơ mà câu hỏi đầu tiên không phải “tối thiểu bao nhiêu mét vuông?”. Trước hết phải xác định: trường hợp đó có nằm trong phạm vi áp dụng của Quyết định 67 hay không.
CÁNH CỬA SỐ 0
Trước 36m², 50m², 60m², 80m² hay 100m² còn có một câu hỏi đứng trước tất cả.
Bảng diện tích tối thiểu tại Điều 4 rất quan trọng, nhưng không nên được sử dụng trước khi kiểm tra phạm vi áp dụng tại Điều 1.
“Trường hợp của thửa đất này có thực sự được giải quyết theo Quyết định 67 hay không?”
4 NHÓM KHÔNG ÁP DỤNG
Đây mới là bảng nên kiểm tra trước bảng diện tích.
Bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
Trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định pháp luật không thuộc phạm vi áp dụng của Quyết định 67.
Một số trường hợp hiến, tặng đất đặc thù
Bao gồm đất hiến tặng cho Nhà nước; đất tặng cho hộ gia đình, cá nhân để xây dựng nhà tình thương, nhà tình nghĩa hoặc nhà đại đoàn kết.
Tách, hợp thửa để thực hiện dự án
Bao gồm dự án theo pháp luật về đầu tư, đầu tư công, nhà ở. Nếu khu vực đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được phê duyệt thì thực hiện theo quy hoạch đó.
Đất đã có quyết định thu hồi
Thửa đất hoặc một phần thửa đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thuộc nhóm không áp dụng Quyết định này.
Có quy hoạch chi tiết 1/500? Đừng lấy bảng 36–100m² áp máy móc.
Quyết định 67 nói rõ: đối với khu vực đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, việc thực hiện theo quy hoạch đó.
Vì vậy trước khi tính một thửa dự án theo các mốc khu vực thông thường, cần xác định chính xác khu đất đang chịu sự điều chỉnh của hồ sơ quy hoạch nào.
THỨ TỰ KIỂM TRA ĐÚNG
Đừng đi thẳng đến máy tính mét vuông.
CÓ BẢN ÁN THÌ SAO?
“Tòa đã chia” chưa phải lúc nào cũng đồng nghĩa cơ quan đăng ký đất đai sẽ tách thửa theo đường chia đó.
Quyết định 67 quy định: nếu việc phân chia quyền sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án không bảo đảm điều kiện, diện tích và kích thước tách thửa theo Điều 220 Luật Đất đai và Quyết định 67, thì không thực hiện tách thửa.
Ngoại lệ: trường hợp bản án hoặc quyết định của Tòa án có hiệu lực thi hành trước ngày 01/08/2024.
Vì vậy khi hồ sơ có yếu tố bản án, đừng chỉ đọc phần phán quyết chia cho ai bao nhiêu mét. Hãy kiểm tra thêm thời điểm bản án có hiệu lực và tình trạng tách thửa thực tế.
HỒ SƠ CŨ ĐANG CHỜ GIẢI QUYẾT
Đã nộp hồ sơ trước khi pháp luật thay đổi không có nghĩa mặc nhiên cứ dùng quy định cũ.
Điều 6 Quyết định 67 quy định trường hợp đã nộp đủ hồ sơ hợp lệ trước ngày Nghị quyết 254/2025/QH15 có hiệu lực mà chưa được giải quyết thì thực hiện theo Quyết định 67.
Sở Nông nghiệp và Môi trường chủ trì phối hợp với Sở Tư pháp rà soát nguyên tắc áp dụng đối với hồ sơ đã tiếp nhận trước thời điểm pháp luật thay đổi, bảo đảm không làm bất lợi cho người đã nộp hồ sơ hợp lệ.
Với hồ sơ chuyển tiếp, ngày tiếp nhận, tính hợp lệ của hồ sơ và tình trạng xử lý thực tế là các dữ kiện cần kiểm tra trước tiên.
4 CÂU NGHE HỢP LÝ NHƯNG RẤT DỄ SAI
Sai luật áp dụng thì tính mét vuông chính xác đến đâu cũng chưa giải quyết đúng hồ sơ.
“Đất ở TP.HCM thì cứ tra 36–100m².”
Chưa đủ. Điều 1 còn liệt kê các trường hợp không áp dụng Quyết định 67.
“Có quy hoạch 1/500 vẫn lấy mốc khu vực để tính.”
Không nên kết luận như vậy. Khu vực đã có quy hoạch chi tiết 1/500 được phê duyệt thì thực hiện theo quy hoạch đó.
“Tòa chia rồi thì chắc chắn sang tên từng thửa được.”
Không phải mọi trường hợp. Quyết định 67 còn đặt điều kiện tách thửa và có ngoại lệ gắn với mốc hiệu lực trước 01/08/2024.
“Hồ sơ nộp từ trước thì chắc chắn xử theo luật cũ.”
Điều khoản chuyển tiếp của Quyết định 67 không quy định đơn giản như vậy. Hồ sơ hợp lệ tồn đọng còn phải xử lý theo cơ chế chuyển tiếp cụ thể.
Câu hỏi tốt nhất trước khi tách thửa không phải lúc nào cũng là “bao nhiêu mét vuông?” Có những hồ sơ phải hỏi trước: “Quy định nào thực sự đang điều chỉnh trường hợp này?”
GIẢI ĐÁP NHANH
3 câu giúp tránh tra đúng con số nhưng sai quy định.
Khu đất đã có quy hoạch chi tiết 1/500 thì có áp bảng 36–100m² của Quyết định 67 không?
Có bản án chia đất rồi thì cơ quan đăng ký bắt buộc phải tách thành các thửa riêng?
Hồ sơ tách thửa đã nộp từ năm 2025 nhưng chưa giải quyết thì phải làm lại từ đầu?
NGUỒN KIỂM CHỨNG
Nguồn chính: Quyết định 67/2026/QĐ-UBND ngày 28/08/2026 của UBND TP.HCM, đặc biệt Điều 1 về phạm vi điều chỉnh và trường hợp không áp dụng; Điều 6 về xử lý chuyển tiếp.
Tra cứu toàn văn Quyết định 67/2026/QĐ-UBND
Nguồn bổ sung: Nghị quyết 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025 của Quốc hội, có hiệu lực từ 01/01/2026.
Tra cứu Nghị quyết 254/2025/QH15
Lưu ý: Bài viết giúp nhận diện phạm vi áp dụng và các điểm cần kiểm tra. Hồ sơ có dự án, quy hoạch 1/500, quyết định thu hồi, bản án hoặc yếu tố chuyển tiếp nên được đối chiếu trực tiếp với hồ sơ pháp lý cụ thể trước khi giao dịch.
NẾU SAU TẤT CẢ, MỤC TIÊU VẪN CHỈ LÀ MỘT CHỖ Ở ỔN ĐỊNH
Trước khi dành quá nhiều thời gian và chi phí cho một phương án chia đất phức tạp, có thể đáng để so sánh thêm một lựa chọn an cư khác.
Thông tin mức giá và thời điểm bàn giao trên trang dự án là thông tin tham khảo/dự kiến và cần kiểm tra lại tại thời điểm quan tâm.
nhà ở xã hội Unico Thăng Long - Nhận nhà cuối năm - Tổng Giá 863 triệu - 2 PN