QUYẾT ĐỊNH 67/2026 · TP.HCM
36 · 50 · 60 · 80 · 100m²
Đất nhà bạn ở mức nào?
Sau khi TP.HCM mở rộng địa giới, câu hỏi “bao nhiêu mét vuông thì được tách?” không còn có một đáp án duy nhất. Việc đầu tiên là xác định chính xác thửa đất đang thuộc phường, xã hoặc đặc khu nào.
20 GIÂY NHÌN TOÀN BỘ BẢN ĐỒ
Rộng ≥3m.
Sâu ≥3m.
Rộng ≥4m.
Sâu ≥4m.
Rộng ≥4m.
Sâu ≥4m.
Rộng ≥5m.
Sâu ≥5m.
Rộng ≥5m.
Sâu ≥5m.
Các mức trên áp dụng cho thửa đất ở mới hình thành và cả thửa đất ở còn lại sau khi tách, sau khi đã trừ phần diện tích thuộc quy hoạch hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng và quy hoạch đường giao thông.
ĐIỂM DỄ HIỂU SAI NHẤT
TP.HCM mới có một Quyết định chung, nhưng không có một con số tách thửa chung.
Nếu đất ở khu trung tâm TP.HCM cũ, bạn có thể đang nhìn mốc 36m². Nếu ở Dĩ An, Thuận An, Thủ Dầu Một, Vũng Tàu hay Bà Rịa, con số có thể là 60m². Trong khi nhiều xã phía Bắc khu vực Bình Dương cũ lại dùng mốc 100m².
Vì vậy, câu hỏi tốt hơn không phải “TP.HCM cho tách bao nhiêu mét?”, mà là: “Địa chỉ hành chính hiện tại của thửa đất nằm ở Khu vực mấy?”
5 KHU VỰC · 5 MỨC KHÁC NHAU
Chỉ cần tra đúng hàng, bạn đã tránh được lỗi đầu tiên.
| Khu vực | Địa bàn điển hình | Diện tích tối thiểu | Chiều rộng / chiều sâu |
|---|---|---|---|
| Khu vực 1 | Sài Gòn, Bến Thành, Tân Định, Bình Thạnh, Gò Vấp, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú... | 36m² | Không nhỏ hơn 3m × 3m |
| Khu vực 2 | Tân Thuận, Bình Tân, Tân Tạo, Thủ Đức, Linh Xuân, Cát Lái, An Khánh... | 50m² | Không nhỏ hơn 4m × 4m |
| Khu vực 3 | Dĩ An, Thuận An, Thủ Dầu Một, Bến Cát, Tân Uyên, Vũng Tàu, Bà Rịa, Phú Mỹ, Côn Đảo... | 60m² | Không nhỏ hơn 4m × 4m |
| Khu vực 4 | Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ, Long Hải, Đất Đỏ, Xuyên Mộc... | 80m² | Không nhỏ hơn 5m × 5m |
| Khu vực 5 | Bắc Tân Uyên, Phú Giáo, Bàu Bàng, Dầu Tiếng, Phước Hòa... | 100m² | Không nhỏ hơn 5m × 5m |
Mở danh sách Khu vực 1 — 36m²
Mở danh sách Khu vực 2 — 50m²
Mở danh sách Khu vực 3 — 60m²
Mở danh sách Khu vực 4 — 80m²
Mở danh sách Khu vực 5 — 100m²
ĐỪNG BIẾN CON SỐ THÀNH KẾT LUẬN
Biết mình thuộc 36m² hay 100m² mới chỉ là cửa đầu tiên.
Thửa mới và thửa còn lại đều phải đạt
Quy định không chỉ nhìn phần đất bạn muốn tách ra. Phần đất còn lại sau đường chia cũng phải đạt diện tích tối thiểu tương ứng.
Phải trừ phần thuộc quy hoạch
Khi tính diện tích tối thiểu, phải loại phần thuộc quy hoạch hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng và quy hoạch đường giao thông.
Lối đi là điều kiện thật
Việc tách thửa phải bảo đảm có lối đi và kết nối với đường giao thông công cộng. UBND phường, xã hoặc Đặc khu Côn Đảo xem xét theo hạ tầng thực tế, yêu cầu thoát nạn và phòng cháy chữa cháy.
Cùng TP.HCM nhưng lịch sử pháp lý khác nhau
Quyết định 67 thay thế đồng thời quy định cũ của TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu. Vì vậy, dùng bảng tách thửa cũ lưu trên điện thoại có thể khiến bạn tra sai.
BẠN ĐANG Ở TRƯỜNG HỢP NÀO?
Ba nhóm người nên kiểm tra lại ngay trước khi chia đất.
Đừng chia đôi tổng diện tích trước. Hãy xác định khu vực, trừ phần vướng quy hoạch rồi mới thử phương án.
Dĩ An, Thuận An, Thủ Dầu Một có thể đang ở Khu vực 3 – 60m², trong khi Bắc Tân Uyên, Phú Giáo, Bàu Bàng hay Dầu Tiếng có thể ở Khu vực 5 – 100m².
Vũng Tàu, Bà Rịa, Phú Mỹ thuộc nhóm 60m², nhưng nhiều xã như Long Hải, Đất Đỏ, Hồ Tràm, Xuyên Mộc thuộc nhóm 80m².
Một Thành phố có thể có một Quyết định chung, nhưng tài sản của bạn vẫn được kiểm tra từ chính vị trí, hình thể, quy hoạch và khả năng sử dụng thật của thửa đất. Đừng bắt đầu bằng mét vuông. Hãy bắt đầu bằng địa chỉ.
GIẢI ĐÁP NHANH
3 câu dễ nhầm nhất khi đọc bảng 36–100m².
Đất tại TP.HCM cứ đủ 36m² là tách được?
Đất tại Dĩ An hoặc Thuận An áp dụng 50m² hay 60m²?
Thửa đất 120m² ở khu vực 60m² có thể chia 60 + 60 ngay không?
NGUỒN KIỂM CHỨNG
Nguồn chính: Quyết định 67/2026/QĐ-UBND ngày 28/8/2026 của UBND TP.HCM về điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
Cổng thông tin cơ quan nhà nước TP.HCM — giới thiệu Quyết định 67/2026/QĐ-UBND
Tra cứu toàn văn Quyết định 67/2026/QĐ-UBND
Quyết định có hiệu lực từ ngày ký 28/8/2026 và thay thế các quy định tách thửa trước đó của TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu.
Lưu ý: Bài này là bài trụ cột để xác định đúng khu vực. Các bài tiếp theo của chuyên đề sẽ đi sâu riêng vào đất Bình Dương/Bà Rịa – Vũng Tàu cũ, chia đất cho con, lối đi, đất nông nghiệp và trường hợp ngoại lệ/chuyển tiếp.
NẾU MỤC TIÊU CUỐI CÙNG VẪN LÀ MỘT NƠI Ở ỔN ĐỊNH
Không phải gia đình nào cũng cần chia thêm một thửa đất để giải bài toán chỗ ở.
Nếu bạn đang đồng thời cân nhắc một phương án căn hộ vừa tầm tài chính, có thể xem thêm thông tin dự án, tiến độ và hướng chuẩn bị hồ sơ tại:
nhà ở xã hội Unico Thăng Long - Nhận nhà cuối năm - Tổng Giá 863 triệu - 2 PN